Thị trường bất động sản ở TP.Biên Hòa: SỨC MUA GIẢM, VÌ SAO?
30/06/2006
Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã phát triển với tốc độ nhanh nhưng không ổn định và diễn biến rất phức tạp. Trong đó, phần lớn các giao dịch đang diễn ra ở 2 dạng: giao dịch tự phát (do người dân tự mua bán bằng giấy tay) và giao dịch thông qua các tổ chức đăng ký kinh doanh BĐS (thông qua các dự án đầu tư khu dân cư hoặc các tổ chức môi giới sang nhượng nhà đất)...
Trong những năm gần đây, do nhiều người dân đã ý thức được BĐS là một tài sản có giá trị cao và lâu dài nên không ít người đã sang nhượng BĐS để đầu cơ, kinh doanh kiếm lời, hoặc cũng có người sang nhượng BĐS để dành làm của...Tình trạng này đã góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển rất nhanh. Tuy nhiên, kể từ khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ ra đời, thị trường BĐS gần như đã bị đóng băng, ngừng phát triển. Những người bỏ tiền đầu tư nhà đất đã tỏ ra hoang mang lo lắng, còn người có ý định đầu tư vào BĐS thì rút lui, từ đó dẫn đến sức mua BĐS giảm đi một cách rõ rệt.
*Thực trạng thị trường bất động sản ở thành phố Biên Hòa
Biên Hòa là một thành phố có tiềm năng phát triển cao, có quy mô diện tích, dân số và khối lượng nhà đất tương đối lớn. Tuy nhiên, đây lại là thị trường BĐS chưa hoàn hảo. Nguyên nhân, một phần là do thói quen của người dân thường ngại liên hệ với cơ quan chức năng có liên quan đến BĐS, một phần do nhận thức về pháp luật của họ còn hạn chế. Nhưng phần lớn nhất là do Nhà nước chưa có một Trung Tâm giao dịch BĐS có thể đáp ứng được nhu cầu đang ngày càng phát triển trên thị trường. Từ đó dẫn đến tình trạng các thông tin giao dịch về nhà đất tại Tỉnh Đồng Nai nói chung và của TP. Biên Hòa nói riêng phần lớn là do một số cá nhân “cò nhà đất” thực hiện. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều yếu tố tiêu cực phát sinh, làm cho thị trường BĐS của địa phương phát triển không lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát được thị trường, yếu tố đầu cơ phát triển mạnh, người dân có nhu cầu thì thiếu thông tin về quy hoạch, về giá cả thị trường. Bên cạnh đó, Chính sách về đất đai hiện nay nói chung lại thay đổi quá nhanh, thị trường chưa thể thích nghi ngay được. Việc thực thi các chính sách về đất đai trong thời gian qua còn nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế, cần có sự bổ sung điều chỉnh. Tình hình này, cộng thêm nhận thức của người dân về các văn bản pháp luật chưa rõ, khiến nhiều người hiểu lầm rằng đầu tư vào BĐS thời điểm này là đầy rủi ro và bất lợi. Ngoài ra, các quy hoạch chi tiết trên địa bàn thành phố cũng chưa được công bố rõ ràng, cụ thể, dẫn đến người bán và người mua có tâm lý bất ổn, lo lắng và tạm ngưng giao dịch để chờ xem có sự thay đổi nào khác không. Trong khi đó, người dân khi rao bán BĐS thường có tâm lý sợ bị “hớ” nên họ đưa ra giá thật cao, rồi mở ngoặc “có thỏa thuận”. Nhưng trên thực tế, giá bán sau khi đã được hai bên thương lượng thấp hơn nhiều so với giá rao bán ban đầu. Điều này cũng tạo nên một giá ảo gây nhiều bất ổn cho thị trường, vì lượng BĐS được rao bán ngày càng nhiều, mà người mua thì ít nên sức mua giảm.
Riêng đất dự án và các chung cư do các doanh nghiệp đầu tư thì sao? Hiện nay, tại các khu dân cư đô thị mới do các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư như: khu dân cư đường 5 nối dài, khu nhà ở Bửu Long, Khu dân cư An Bình, Khu chung cư đường Nguyễn Văn Trỗi, Khu chung cư chợ Biên Hòa....đã thu hút rất nhiều người dân đến mua và các dự án chung cư này phần nào đáp ứng được nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, cho các tầng lớp nhân dân. Tuy nhiên, nhìn chung tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tại một số khu dân cư này còn chậm, gây mất niềm tin cho người dân có nhu cầu sử dụng.
Mặt khác, khi thực hiện theo Nghị Định 181, chủ đầu tư hiện gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, vì họ phải tự thực hiện đền bù, giải tỏa theo giá thỏa thuận với người có đất trong dự án, đến xây dựng xong toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà cửa... rồi mới được bán nhà. Còn người mua thì cũng phải có sẵn một khoản tiền lớn để mua cả nhà lẫn đất ngay một lúc, nên phần nào cũng ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn nhà cho riêng mình. Ngoài ra, tình trạng giá nhà đất trên thị trường BĐS nước ta hiện nay nói chung và ở TP Biên Hòa nói riêng còn đang ở mức quá cao so với khu vực và một số nơi trên thế giới, nên nhiều người dân có nhu cầu thực sự sẽ không có khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, nhóm các cá nhân, hộ gia đình mua BĐS để đầu cơ, tuy số vốn không nhiều nhưng số lượng người tham gia đầu cơ lại đông, mua bán theo phong trào, do vậy hành vi của họ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS. Về phía người bán, do thói quen tính giá BĐS bằng vàng, mà trong thời gian qua giá vàng lại tăng đột biến đã làm nản lòng người mua. Trong khi đó, đa số người nắm giữ BĐS hiện nay là những nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi của mình để đầu tư nên họ không phải chịu áp lực phải bán BĐS trước một thời điểm nào đó để trả nợ nên họ thường giữ lại BĐS hoặc giảm ít giá bán với hy vọng thị trường sẽ sôi động trở lại.
*Đâu là giải pháp?
Trong điều kiện nền kinh tế - xã hội của TP Biên Hòa dự kiến sẽ phát triển mạnh vào những năm tới, để thị trường BĐS theo kịp tiến trình phát triển và hội nhập, vấn đề cần thiết hiện nay là thông tin một cách đầy đủ cho người dân hiểu về tính hợp pháp của kinh doanh BĐS, cũng như hệ thống luật pháp có liên quan đến thị trường BĐS. Trong đó có cả những yếu tố nhằm bảo đảm tính pháp lý của nhà ở, đất ở như: quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển QSDĐ, cho thuê, thừa kế, thế chấp, giải tỏa, tái định cư … Mặt khác, cần phải kiểm soát chặt chẽ để các doanh nghiệp thực hiện dự án đúng quy hoạch và tiến độ; chế tài mạnh các doanh nghiệp không thực thi cam kết với khách hàng; tạo nhiều sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng và người mua có quyền chọn lựa nhiều sản phẩm theo đúng khả năng của mình với giá chấp nhận được, muốn mua bao nhiêu cũng được, không hạn chế. Bởi, có gia tăng được nguồn cung về nhà ở thì mới có thể bình ổn và kéo giá nhà đất xuống một cách hợp quy luật. Trong quá trình hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố, và các quy hoạch phát triển chuyên ngành, cần chú trọng đến quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Các đơn vị tư vấn về quy hoạch phải xây dựng được định hướng sử dụng đất và các dự án phát triển để hướng dẫn thị trường phát triển theo quy luật. Bản quy hoạch sử dụng đất phải được sử dụng như là phương pháp chủ yếu để chính quyền có thể điều hòa toàn bộ thị trường BĐS, nhằm khai thác hợp lý nguồn lực về đất đai, tránh phát triển đất không đúng quy hoạch. Ngoài ra việc cải cách thủ tục hành chính về quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ ; xử lý các trường hợp chưa đúng theo quy định của pháp luật và thành lập,xây dựng Trung tâm giao dịch và kinh doanh BĐS; hình thành và tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố và hỗ trợ, tạo điều kiện cho những hộ dân có nhu cầu thực sự về nhà ở được mua nhà trả góp... Cũng là những biện pháp hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Nguyễn Thị Mai Anh